Загрузка...

Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам 2018 года

27.12.2018 (09:16)

На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье

Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам 2018 года

В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2018 г. долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до отметки в 2 600 долларов за квадратный метр. При этом в рубле, сильно ослабевшем в 2018 г., цены выросли - на скромные 3,4%, до 172 300 за «квадрат».

Но это в среднем. Рост цен практически в течение всего года был очень неравномерным – рынок толкали вверх в основном недорогие сегменты. По итогам года индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил почти 9%, а индекс дорогого – только 0,5%. Больше всего подорожали самые дешевые квартиры – в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). На втором месте по темпам роста цен – советские панельные дома (+6,4%). При этом дорогое жилье ушло в минус: современный монолит-кирпич подешевел на 2,4%, а сталинки – на 4,2%.

Цены на недвижимость в Москве

Дек 18

Ноя 18

Дек 17

Индекс стоимости жилья, Р/м2

172 305

+0,4%

+3,4%

Индекс стоимости жилья, $/м2

2 593

-0,7%

-8,3%

Индекс стоимости жилья, €/м2

2 280

-0,4%

-4,7%

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка оказались однокомнатные квартиры и «народные» округа, в аутсайдерах – многокомнатное жилье в центре Москвы.

При этом необходимо отметить, что даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. То есть, фактически, падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 г. этот тренд был замаскировал сильным ослаблением отечественной валюты.

Цены на квартиры по типам домов (USD)

Дек 18

Дек 17

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2 179

-4,6%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

2 253

-5,7%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2 407

-8,3%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2 404

-9,3%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)

2 752

-15,0%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

2 996

-13,5%

 

Все панельные и блочные дома

2 280

-6,3%

Все монолитные и кирпичные дома

2 717

-12,8%

 

Цены на жильё по комнатности (USD)

Дек 18

Дек 17

Однокомнатные квартиры

2 579

-3,8%

Двухкомнатные квартиры

2 506

-8,7%

Трехкомнатные квартиры

2 461

-8,1%

Многокомнатные квартиры

2 715

-15,4%

 

Цены на жильё по округам (USD)

Дек 18

Дек 17

Центральный округ

4 475

-14,1%

Северный округ

2 569

-5,6%

Северо-Восточный округ

2 279

-7,4%

Восточный округ

2 468

-2,3%

Юго-Восточный округ

2 102

-5,7%

Южный округ

2 230

-5,1%

Юго-Западный округ

3 018

-11,9%

Западный округ

2 803

-9,6%

Северо-Западный округ

2 665

-6,6%

Все районы за МКАД

1 952

-6,4%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (USD)

Дек 18

Дек 17

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир

4 289

-10,9%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир

1 858

-3,5%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"

2,31

-7,6%

 

Индексы ожидания и доходности

Дек 18

Ноя 18

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье

-0,3 %/мес.

-0,7%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом

0,8 б.деп.

+2,1 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки - до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.

«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки.

Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике).

Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье.

При этом факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г., вряд ли будут действовать в следующем: отложенный спрос на ипотеку не бесконечен, как и желающие переложить доллары из банков в недвижимость. Так что в 2019 г. спрос на жилье, скорее всего, пойдет вниз. А с ним и цены.

 IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковья

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 7/244/757
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2019 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна