Загрузка...

Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам ноября 2018 года

03.12.2018 (10:07)

Небольшие квартиры в демократичных районах – главные драйверы спроса

Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам ноября 2018 года

Покупательская активность на рынке вторичного жилья в Москве продолжает расти, но основной спрос по-прежнему сосредоточен в демократичных сегментах. Впрочем, более статусную недвижимость тоже можно успешно продать – при условии, что это небольшая и, соответственно, не очень дорогая квартира.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в ноябре прибавил 1,6%, слегка превысив отметку в 2 600 долларов за квадратный метр. Рублевая стоимость «квадрата» почти достигла 171 700 руб. в среднем – это на 1,3% больше, чем в октябре. Как и в предыдущие месяцы, рынок растет в основном за счет недорогих сегментов: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья в ноябре прибавил 2%, тогда как индекс дорогой недвижимости не дотянул до среднерыночных значений – рост составил 0,9%.

Цены на недвижимость в Москве

Ноя 18

Окт 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2

171 686

+1,3%

Индекс стоимости жилья, $/м2

2 610

+1,6%

Индекс стоимости жилья, €/м2

2 289

+3,2%

В качестве главного драйвера спроса выступают небольшие и, соответственно, доступные по цене квартиры, расположенные в основном в демократичных районах. Это хорошо видно при рассмотрении динамики цен по комнатности: если однокомнатные квартиры в ноябре подорожали сразу на 2,4%, то стоимость многокомнатных, наоборот, снизилась на 0,7%. В разрезе географии в лидерах по темпам роста цен также в основном недорогие округа – Восточный, Северо-Восточный, районы за МКАД, Юго-Восточный округ.

Среди типов жилья наибольший прирост цены тоже продемонстрировали демократичные сегменты: советские девяти- и 14-этажные панельные дома (+1,7%) и современная панель (+1,8%). При этом самый дорогой сегмент – современный монолит-кирпич – прибавил только 1%.

Цены на квартиры по типам домов (USD)

Ноя 18

Окт 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2 196

+1,5%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

2 260

+2,1%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2 438

+2,1%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2 423

+1,5%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)

2 796

+1,6%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3 000

+1,4%

 

Все панельные и блочные дома

2 298

+1,9%

Все монолитные и кирпичные дома

2 740

+1,5%

 

Цены на жильё по комнатности (USD)

Ноя 18

Окт 18

Однокомнатные квартиры

2 565

+2,8%

Двухкомнатные квартиры

2 532

+1,7%

Трехкомнатные квартиры

2 460

+1,4%

Многокомнатные квартиры

2 755

-0,3%

 

Цены на жильё по округам (USD)

Ноя 18

Окт 18

Центральный округ

4 522

+0,6%

Северный округ

2 542

+1,3%

Северо-Восточный округ

2 318

+2,5%

Восточный округ

2 449

+2,5%

Юго-Восточный округ

2 114

+1,6%

Южный округ

2 245

+1,4%

Юго-Западный округ

3 042

+0,7%

Западный округ

2 808

+1,6%

Северо-Западный округ

2 654

+3,0%

Все районы за МКАД

1 954

+1,6%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (USD)

Ноя 18

Окт 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир

4 299

+1,2%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир

1 849

+2,4%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"

2,33

-1,2%

 

Индексы ожидания и доходности

Ноя 18

Окт 18

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье

+0,4 %/мес.

-0,7%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом

-1,3 б.деп.

+0,6 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Как неоднократно писал IRN.RU, основная причина оживления рынка недвижимости в последние месяцы – реализация отложенного ипотечного спроса на фоне постепенного роста ставок по кредитам. Некоторые банки начали пересматривать ставки еще в конце лета, а после того как Центробанк в сентябре поднял ключевую ставку, неизбежность подорожания ипотеки стала очевидна всем. Поэтому, естественно, люди, которые в обозримом будущем планировали покупать жилье, решили поспешить со сделками.

Колебания валютных курсов и ожидание введения новых американских санкций против России – так называемых «санкций из ада» - также простимулировали покупателей. Опасаясь, что их валютные вклады будут в принудительном порядке конвертированы в рубли, люди забрали из госбанков несколько миллиардов долларов, часть из которых была вложена в московскую недвижимость.

В докризисные годы такая ситуация неизбежно привела бы к ажиотажу и взрывному росту цен, но сейчас, из-за ограниченной платежеспособности покупателей, спрос сконцентрирован главным образом в недорогих сегментах.

Вымывание наиболее доступных предложений приводит к росту средних цен, однако о формировании устойчивого тренда речи пока не идет. Все перечисленные выше факторы поддержки спроса носят временный характер и могут сойти на нет уже в ближайшие месяцы. Для разворота рынка необходим рост доходов населения, которые пока в лучшем случае стагнируют. При этом падения цен на нефть, которая с октября уже подешевела с 85 до 60 долларов за баррель, ужесточения санкционного давления на Россию (Конгресс должен рассмотреть законопроект о санкциях в начале 2019 г.) и повышения НДС с января может оказаться вполне достаточно для ухудшения ситуации в экономике в целом и снижения покупательской активности на рынке недвижимости в частности.

Однако до конца года рынок, скорее всего, останется достаточно активным. Во-первых, факторы, поддерживающие спрос, еще не исчерпали себя. Во-вторых, декабрь – это почти всегда высокий сезон: люди по психологическим причинам стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.

 IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковья

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 8/344/614
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна