Статья
Загрузка...

Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам 2017 года

03.01.2018 (09:20)

Ипотека и программа реновации удержали цены на жилье от более глубокого падения.

Обзор рынка недвижимости г. Москва по итогам 2017 года

В 2017 г. цены на вторичные квартиры в Москве продолжали ползти вниз на фоне сокращения платежеспособного спроса и под давлением огромного объема предложения новостроек. Но, скорее всего, квадратный метр потерял бы много больше, если бы не ипотека, ставки по которой опустились до рекордно низкого уровня.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2017 г. рублевый индекс стоимости жилья в столице снизился на 1,7% и по итогам года составил в среднем около 167 000 руб. за квадратный метр. Однако помимо явного уменьшения стоимости метра, которое отражает динамика заявленных цен, есть еще и неявное – за счет скидок и торга. Продажные цены (по итогам реальных сделок) за год упали примерно на 7-8%.

Следует отметить, что рынку недвижимости очень сильно помогло рекордное снижение ипотечных ставок. Напомним, благодаря уменьшению инфляции и ключевой ставки Центробанка ипотека на покупку готового жилья к концу года подешевела примерно до 10% годовых. Для сравнения: год назад средняя ставка выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке составляла почти 13%.

Цены на недвижимость в Москве

Дек 17

Ноя 17

Дек 16

Индекс стоимости жилья, Р/м2

166 656

+0,2%

-1,7%

Индекс стоимости жилья, $/м2

2 829

-0,7%

+4,8%

Индекс стоимости жилья, €/м2

2 392

-1,7%

-6,2%

Скорее всего, если бы не ипотека, просадка цен была бы более существенной, ближе к 10%, потому что уменьшение ставки по кредитам увеличивает платежеспособность потенциальных покупателей и делает жилье более доступным.

Насколько именно, можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru При ставке в 13%, первоначальном взносе 20% и 15-летнем сроке кредита ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 8 млн руб. составит почти 81 000 руб. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 50% (а лучше 30%) дохода заемщика – таковы требования банков, при такой ставке ипотечник должен получать более 160 000 руб. в месяц. А при ставке 10% банку придётся отдавать около 69 000 руб. в месяц, а необходимый уровень доходов снижается до 138 000 руб.

В разрезе типов жилья больше всего, на 6,5%, подешевел самый дорогой сегмент – монолитно-кирпичных домов, где сосредоточено большинство предложений бизнес-класса. Уценка высокобюджетной недвижимости носит «догоняющий» характер. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, который дешевеет с 2015 г., цены на дорогое жилье очень долго демонстрировали феноменальную устойчивость. Например, по итогам 2016 г. монолит-кирпич потерял менее 1%, а старая панель – почти 7%.

Однако, как неоднократно предупреждал IRN.RU, стабильность цен на дорогую недвижимость – кажущаяся: высокобюджетный сегмент всегда дольше сопротивляется изменению экономических реалий, но в итоге дешевеет не меньше, чем массовое жилье.

Так произошло и на этот раз. К середине 2017 г. собственники переоцененных квартир, за два года так и не дождавшиеся покупателей с докризисными бюджетами, начали массово снимать недвижимость с продажи. И, как следствие, к осени цены в дорогом сегменте опережающими темпами пошли вниз.

Лучше всего по итогам 2017 г. показали себя кирпичные пятиэтажки – они единственные оказались в плюсе, хотя и небольшом (1,2%). По-видимому, этот сегмент стал главным бенефициаром запущенной московскими властями программы реновации ветхого жилья. При этом панельные хрущевки реновация вытянуть в положительную зону не смогла – они потеряли 2%. Разнонаправленная ценовая динамика двух похожих, на первый взгляд, сегментов, объясняется ощутимой разницей в качестве жилья - ведь новую квартиру если и дадут, то нескоро, а дожидаться переезда в кирпичной пятиэтажке много приятнее, чем в панельной.

Впрочем, падение заявленных цен на «хрущобы» шумиха вокруг реновации все же отчасти замедлила – другие типы панельных домов подешевели больше.

Наряду с кирпичными пятиэтажками чуть лучше рынка в 2017 г. выглядели сталинки и типовые кирпичные дома. Главное преимущество сегмента – хорошее местоположение: такие дома обычно расположены относительно недалеко от центра, рядом со станциями метро.

Все вышеописанные тренды отражает динамика цен по географии. В аутсайдерах рынка по итогам 2017 г. оказались самые дорогие округа: Центральный, Западный, Юго-Западный. Лучше них, но хуже рынка в среднем – экологически неблагополучные и удаленные от центра Южный и Юго-Восточный округа, в основном застроенные панельным жильем. А в лидеры вышли демократичные округа с большим количеством кирпичных пятиэтажек и/или сталинок – Северный, Восточный, Северо-Западный.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. Сильнее всего подешевели большие и, следовательно, дорогие квартиры – многокомнатные и трехкомнатные. Цены на «однушки» (их много в пятиэтажках) снизились только на 1%, а «двушки» вышли в ноль – это самый востребованный среди семейных покупателей вариант.

Цены на квартиры по типам домов (USD)

Дек 17

Дек 16

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2 284

+4,4%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

2 388

+3,4%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2 624

+3,8%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2 650

+7,9%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)

3 239

+5,4%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3 462

-0,4%

 

Все панельные и блочные дома

2 432

+3,8%

Все монолитные и кирпичные дома

3 117

+3,8%

 

Цены на жильё по комнатности (USD)

Дек 17

Дек 16

Однокомнатные квартиры

2 681

+5,5%

Двухкомнатные квартиры

2 746

+6,5%

Трехкомнатные квартиры

2 679

+2,6%

Многокомнатные квартиры

3 211

-1,1%

 

Цены на жильё по округам (USD)

Дек 17

Дек 16

Центральный округ

5 212

-3,7%

Северный округ

2 722

+6,6%

Северо-Восточный округ

2 461

+5,4%

Восточный округ

2 525

+6,2%

Юго-Восточный округ

2 230

+3,8%

Южный округ

2 351

+3,6%

Юго-Западный округ

3 425

+3,0%

Западный округ

3 102

+1,6%

Северо-Западный округ

2 854

+6,1%

Все районы за МКАД

2 086

+5,7%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё USD

Дек 17

Дек 16

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир

4 813

-0,2%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир

1 926

+4,4%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"

2,50

-4,4%

 

Индексы ожидания и доходности

Дек 17

Ноя 17

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье

+0,0 %/мес.

+0,6%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом

1,3 б.деп.

+0,5 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Цены на вторичное жилье в Москве снижаются уже три года, и причин для изменения этого тренда в обозримом будущем пока не просматривается. «Вторичка» по-прежнему испытывает огромное давление со стороны рынка новостроек, где цены более адекватны, а предложение огромно и продолжает увеличиваться: за последний год (с ноября 2016 г. по ноябрь 2017 г.) только между Третьим транспортным кольцом и МКАД число корпусов увеличилось на 36%, а квартир - на 31%. На рост спроса при этом рассчитывать не приходится - реальные доходы москвичей, по данным Мосгорстата, за девять месяцев 2017 г. сократились на 3,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Так что, скорее всего, и в 2018 г. стоимость недвижимости продолжит медленно ползти вниз, темпами 5-10% год. При этом неявное удешевление метра будет постепенно трансформироваться в корректировку цен предложения. У продавцов просто нет другого выхода: как показывает практика, квартиры, выставленные по условно «среднерыночным» ценам, сейчас имеют очень мало шансов на реализацию. Конечно, можно отказаться от продажи и подождать «лучших времен», но наступят они еще очень нескоро.

 IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 6/276/638
Другие новости по теме:
Главная Новости Продажа Новостройки Аренда Спрос Компании Рекламодателям
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна