Загрузка...

Услуги ЖКХ: искусство управления жилищным фондом

06.05.2011 (14:38)

Правительство выступает за скорейшее развитие частных услуг в сфере жилищно-коммунального обслуживания и за то, чтобы собственники в многоквартирных домах самостоятельно занимались вопросами управления своей жилой недвижимостью.

Сегодня в Беларуси функционирует около 860 товариществ собственников, в том числе 340 из них содержат жилье самостоятельно. Также создано более 5 тыс. ЖСК, при этом 40% таких домов обслуживается самостоятельно, остальная часть –  жилищными организациями, преимущественно государственными. Частных организаций, которые занимаются обслуживанием жилищного фонда, всего 15.  

В госсекторе обслуживающих организаций ЖКХ есть свои преимущества и есть свои проблемы по сравнению с частными организациями, признают в правительстве.

"Поэтому сейчас мы сравниваем и хотим ввести конкуренцию в сфере услуг ЖКХ", –  сообщил журналистам месяц назад заместитель премьер-министра Беларуси Анатолий Калинин.

В связи с этим в каждой области будет выбрано по 2-3 города, где право на оказание жилищно-коммунальных услуг будет выставляться на конкурс, пообещал А. Калинин. При этом государство будет осуществлять контроль за качеством оказываемых услуг. "Остальное эти организации будут делать сами, будут формировать свою политику самостоятельно", –  пояснил заместитель премьер-министра.

Кроме того, главе государства, по словам А. Калинина, внесено предложение проводить разгосударствление системы обслуживания жилого фонда. К сожалению, даже после капремонта, когда государство вкладывает серьезные деньги, жилье остается бременем для государства, хотя доля выкупленных, частных квартир составляет 85%. "Но мы продолжаем его обслуживать, вести бюджетные затраты. Поэтому у нас есть предложение – формировать товарищество собственников, после чего дом ставят на капремонт и таким образом он будет полностью передаваться в частные владения", – подчеркнул вице-премьер.

Согласно официальной статистике, в частной собственности минчан находится 83,3% жилищного фонда столицы. Весь жилищный фонд Минска 1 января 2011 года составлял 38 млн.кв. м общей площади. При этом насчитывалось 659,4 тыс. квартир общей площадью 36,3 млн.кв.м. В том числе двухкомнатных квартир –  41,5%, трехкомнатных –  31%, однокомнатных –  20,2%, квартир из 4 и более комнат –  7,3%.

К сожалению, у подавляющего большинства собственников жилья (которые по белорусскому законодательству должны нести всю ответственность за содержание общего имущества совместного домовладения) преобладает психология арендаторов. Так считают в Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН).

В Ассоциации также полагают, что для реализации предложения Минжилкомхоза о создании товариществ собственников при постановке домов на капитальный ремонт необходимо доработать проект Указа главы государства о выделении льготных кредитов с целью модернизации инженерных коммуникаций и энергоэффективной санации жилых домов. Это позволит гражданам не дожидаться проведения планового капитального ремонта, а, руководствуясь указанным выше принципом, создавать товарищество собственников как заказчика проведения комплексной санации своего дома.

МАМН говорит также о необходимости создания конкурентной среды в сфере управления жилфондом. Но сделать это будет проблематично в условиях ограничения доли покрытия населением затрат на "техобслуживание" на уровне 60% до 2015 года. Создание конкуренции, по мнению Ассоциации, означает свободное образование тарифов на техническое обслуживание, с контролем правительством рентабельности управляющих компаний не выше установленных правительством показателей.

МАМН считает, что если управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляет управляющая организация, то регистрировать товарищество собственников как юридическое лицо не целесообразно.

В Ассоциации называют ошибочной практику перекрестного субсидирования всех категорий населения, включая граждан, имеющих высокий уровень достатка. В обоснование своей позиции МАМН ссылается на Интернет-источники, согласно которым в строящемся в Минске элитном жилом комплексе в районе Троицкого предместья уже раскуплены все квартиры стоимостью более 1 миллиона долларов США каждая. Собственники этих квартир, в случае регистрации в таких квартирах одного и более граждан, будут получать наравне с гражданами, состоящими в списках на улучшение жилищных условий, субсидии, заложенные в тарифах на отопление, электроснабжение, водоотведение и канализацию, а также в отчислениях на капитальный ремонт и пользование лифтом. Такое положение вещей МАМН считает недопустимым и способным в дальнейшем вызвать социальные конфликты в обществе.

В отличие от Беларуси, в ФРГ, где привыкли считать деньги, право на получение жилищных субсидий имеет только гражданин, предоставивший справку об отсутствии у него и у членов его семьи любого недвижимого имущества (квартиры либо дачи), а также автомобиля. Причем учитывается вся недвижимость, а не только та, которая имеется у заявителя или членов его семьи в городе проживания.

В Республике Беларусь все члены семьи, имеющие в собственности каждый по одной квартире вне зависимости от ее размеров и рыночной стоимости, а также имеющие в собственности дачи и автомобили, имеют право на субсидии в тарифах на коммунальные услуги, и их имущественное положение не учитывается.

МАМН подчеркивает, что "низкие тарифы на коммунальные услуги для категории населения с высокими доходами приводят к практике перевода сбережений в валюту, а затем вложений в недвижимость, то есть к покупке квартир, а не хранению валюты в банках".

Ассоциация обращает внимание на отсутствие четкого понимания населением принципов образования тарифов на "техническое обслуживание", что вызывает недоверие к публикуемым цифрам.

Так, например, по официальным данным тариф на "техническое обслуживание" равен 309 рублей за 1 кв. м и составляет около 25% от себестоимости. Этот 1 кв. м применяется для расчета доли собственника квартиры в общем имуществе совместного домовладения, а "техническое обслуживание" подразумевает эксплуатацию и ремонт мест общего пользования, а не квартиры. Но многие граждане понимают это буквально, и жалуются, что "в квартире никто ничего не делает".

Кроме того, из данной информации следует, что себестоимость "технического обслуживания" 1 кв. м составляет 309 х 4 = 1 236 руб. Между тем, в настоящий момент в Минске, в соответствии с решением Мингорисполкома от 2010 года, максимальный размер дотаций для ТС и ЖСПК, осуществляющих эксплуатацию своих многоквартирных домов самостоятельно, составляет 255 руб. на 1 кв. м для домов с лифтами, и 169 руб. на 1 кв. м для домов без лифтов. Разница между 1 236 руб. (сложившаяся себестоимость в среднем по стране) и суммой тарифа, установленного Правительством, и дотации из местного бюджета, составляет 672 рубля на 1 кв. м.

Для снятия недопонимания в данном вопросе МАМН предлагает внедрить практику публикаций в местной прессе городов и поселков городского типа данных фактической себестоимости затрат на техническое обслуживание 1 кв. м жилья. Безусловно, суммы в разных городах и для разного типа городского жилья будут разными. Но это, как считают в МАМН, создаст предпосылки для повсеместного внедрения подомового учета затрат на "техническое обслуживание", текущий ремонт, расходов на управление и модернизацию.

Ассоциация поддерживает необходимость всяческого развития института арендных домов, как наиболее управляемого и перспективного вида городского жилья. Она также предлагает ускорить проведение инициированного Мингорисполкомом эксперимента по внедрению в одном из районов Минска порядка начислений платежей, принятых в Германии, а именно равными частями вне зависимости от времени года.

Эти и другие предложения по вопросам развития жилищно-коммунального хозяйства МАМН направила в рабочую группу по обеспечению деятельности Республиканского межведомственного совета по проведению реформы в строительной отрасли и сфере жилищно-коммунального хозяйства. Есть большая вероятность, что многие из этих предложений найдут отражение в новых законодательных актах, которые будут приняты уже в ближайшие полгода.

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 2/9/3659
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна