Загрузка...

К чему приведет высокая конкуренция между торговыми центрами

22.09.2017 (09:46)

По числу торговых площадей Минск уже обогнал Париж, Киев и Москву. Что будет дальше?

Торговые центры

Кто из нас 15—20 лет назад мог предположить, что однажды торговые центры с кинотеатрами, катками и фуд-кортами сменят привычные вещевые рынки и полюбившиеся торговые развалы? Однако розница диктует свои правила, и сегодня они таковы: прежние торговые форматы уходят в прошлое, покупатели выбирают современные площади, где можно не только заняться шопингом, но и весело провести время. Корреспонденты «Р» заглянули в самые популярные ТЦ Минска и попытались разобраться, что будет происходить на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет.

Конкуренция усиливается

Выражение «как грибы после дождя» — это прекрасная иллюстрация к тому, как за последние полтора десятка лет появляются у нас по всей стране торговые центры. Теоретически, кризисные 2015—2016 годы должны были притормозить бурный рост рынка коммерческой недвижимости, но коллапса не случилось. Торговые площади нового формата продолжают открываться, а эксперты сходятся во мнении: конкуренция усиливается. Считается, что сегодня наиболее уязвимыми и незащищенными являются ТЦ, построенные по схеме долевого строительства, а также те, состав арендаторов которых представлен индивидуальными предпринимателями. К такому «старому» формату относят знаменитые «Зеркало», «Импульс», «Силуэт».

Первопроходцем первой генерации нового формата «Shop&Fun» (он сочетает в себе торговые и развлекательные функции) стал в свое время «Экспобел», который и по сей день трудностей как с посещаемостью, так и с наполненостью арендаторами не испытывает. По словам менеджера проектов по торговой недвижимости «Твоя столица. Управление проектами» Артема Давидовича, подобные торговые центры, как правило, отличаются единым управлением, поскольку имеют одного собственника, продуманной навигацией и зонированием, просторными торговыми павильонами и наполнением сетевыми торговыми операторами. Ко второй генерации формата «Shop & Fun» относятся просторные центры с большими общественными зонами и широким спектром развлечений: Dana Mall, Galleria Minsk, GreenСity. При этом конкуренция на рынке наблюдается не «вертикальная», а между центрами одной группы.

— В 2015—2016-е доходы населения у нас снижались, а количество ТЦ, напротив, росло. Это привело к усилению конкуренции между торговыми площадями. Центры старого формата, например, постепенно пустеют, — анализирует тенденции рынка специалист. — В то же время практически повсеместно снизились арендные ставки: их падение закончилось в начале прошлого года. Небольшой рост в этом сезоне был, но он незначителен. Сегодня слишком много торговых центров, чтобы они могли давить на арендаторов.

В то же время, никаких особых ожиданий до конца года нет — ни со стороны арендодателей, ни со стороны арендаторов. Если до этого все находились в предвкушении прихода на рынок группы крупных брендов модной одежды, то теперь ждут их конкурентов.

Интерес к регионам

По данным компании Colliers International Belarus, в первом полугодии  были случаи ротации арендаторов и закрытия магазинов. При этом некоторые ТЦ теряли значимых арендаторов и серьезно страдали от роста вакантности. Из давно действующих объектов уровень вакантности выше среднерыночного показателя сохранялся в таких торговых центрах, как «МОМО», «Арена-Сити», «Титан», OUTLETO. Также немало площадей пустовало в большинстве торговых центров первых поколении.

В целом эксперты рынка коммерческой недвижимости оптимистичны: резерв для дальнейшего развития есть, поскольку доля качественных ТЦ пока не так уж высока. Это значит, что у заинтересованных инвесторов есть возможность для реализации крупных и интересных проектов. Если доходы населения будут расти, то в скором времени появится новый формат торговых площадей — гипермоллы — которые уже будут не в черте города, а за МКАД. В самом Минске новые ТЦ тоже будут появляться, но не в ближайшие несколько лет и не так массово, как это было в последние годы.

Что касается регионов, далеко не все областные города интересны для девелопмента. Сегодня инвесторы более избирательно стали относиться к местоположению и характеристикам объектов. В то же время внимание девелоперов направлено на города с населением от 50 тысяч человек и выше. Именно там сейчас самая благодатная почва для возведения новых современных торговых объектов. Время вещевых рынков уже в прошлом, сегодня покупатели ждут от шопинга комфорта, качества и доступных цен.  В подтверждение этого Артем Давидович приводит пример: в начале сентября в Слуцке открылся ТЦ «Европарк» общей площадью 5 тыс. квадратных метров. В момент открытия договоры аренды были подписаны на 100% площадей ТЦ. В компании Colliers International Belarus дополняют: крупные и интересные объекты открывались в первом полугодии по всей стране. Так, в Гродно заработал торговый центр сети «Материк», в Могилеве открылась «Планета Green», в Витебске появился ТЦ «ТриО».

Покупатели спасли ритейл от кризиса

Денис Четвериков, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Belarus: — Рынок торговой недвижимости довольно сложно пережил 2015 год. Тогда наблюдался и процесс закрытия некоторых магазинов, в том числе довольно раскрученных сетей, и оптимизация числа объектов некоторыми сетями, и учащались случаи слияний и поглощений. А вот 2016 год для рынка был более спокойным.

И здесь ритейлеры должны благодарить потребителя. Уже третий год подряд население становится чистым продавцом валюты, а значит, поддерживает розничную торговлю за счет своих сбережений. Все эти кризисные годы валовый розничный товарооборот ориентировочно на 2 млрд долларов подпитывался за счет запасов прошлых периодов. Поэтому динамика рынка торговой недвижимости падала. Правда, процесс был не таким критичным, если бы рынок формировался исключительно за счет текущих денежных доходов.

В последние месяцы как-то чаще можно встретить интервью представителей розницы, где они констатируют: население страны «подсадили на скидочную и акционную иглу», и его уже невозможно с нее снять. Да и не надо! Вы держите в уме, что население дало возможность вам выжить в кризис и благодарите его, предоставляя хорошие скидки на отдельные товары и проводя акции по типу возможности поучаствовать в розыгрыше чего-то ценного. Выровняются доходы — выровняется и потребление.

Но к чему это отступление от темы недвижимости? Да к тому, что, учитывая условия кризиса, в целом ритейлеры чувствовали себя очень даже сносно, что отчасти позволило расширяться действующим сетям и выходить на рынок новым сетевым брэндам, включая международные. А понизившиеся  ставки и появившиеся в процессе ротации площади в тех объектах, где раньше они были недоступны, только способствовали этому процессу. Это в свою очередь помогло и торговым центрам не скатиться в критический уровень вакантности. Хотя по многим объектам она была высокой, и время, уходящее на заполнение, увеличивалось. Даже новые современные многофункциональные комплексы, введенные в 2016 году, стартовали с низким уровнем открытых действующих магазинов, и полностью избавиться от вакантности не получилось и до настоящего времени.

Если говорить об устаревших торговых центрах первого поколения, ИП как основной арендатор на данном этапе развития рынка себя исчерпали. Старые конкурентоспособные объекты, которые остались на плаву, борются в основном за привлечение наибольшего числа оставшихся ИП и, в меньшей степени, за современных «якорных» арендаторов — продуктовые супермаркеты, супермаркеты детской и спортивной одежды, магазины бытовой техники и т.п. А вот современных торговых форматов, куда могли бы прийти международные бренды, пока очень немного. При этом крупных торгово-развлекательных комплексов с большой развлекательной составляющей (океанариумы, аквапарки, детские города профессий) нет вообще, как нет и некоторых других торговых форматов – ритейл-парков, аутлет-центров, лайфстайл-центров.

После плодотворного в плане ввода 2016 года, когда на рынок вышли такие знаковые крупные ТРЦ, как Galleria Minsk и Dana Mall, наверное, любой последующий период покажется скромным. Но 2017 год все же отметился тоже очень важным открытием: частично, в лице «якорного» гипермаркета и некоторых объектов галереи, начал работать крупный ТРЦ GreenCity. В скором времени в нем должна начать функционировать и остальная торговая галерея, где тоже ожидаются магазины известных международных розничных брендов. Минск уже достиг хорошего уровня обеспеченности населения торговыми площадями в целом. Но вот доля качественных среди них не такая высокая и еще дает возможности заинтересованным инвесторам для реализации крупных и интересных проектов. Некоторые из них, как, например, Palazzo или DiamondCity, уже в довольно высокой стадии строительства.

sb.by

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 3/28/888
Другие новости по теме:
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна