Загрузка...

Рынок долевого строительства бизнес-центров уменьшился более чем на 40%

12.11.2015 (10:07)

Бизнес переориентируется на рынок аренды офисной недвижимости

долевое строительство бизнес-центров в минске

На рынке коммерческой наблюдается снижение интереса к долевому строительству офисов, рост предложения на вторичном рынке и переориентация на рынок аренды, сообщает в своем октябрьском обзоре группа компаний "Твоя Столица".

Долевое строительство офисов

В конце октября 2015 г. по схеме долевого строительства на рынке офисной недвижимости Минска в активном предложении было 15 бизнес-центров: 8 объектов класса "В" и 7 класса "С". За 10 месяцев текущего года рынок долевого строительства бизнес-центров уменьшился в объеме на более чем 40% – с рынка ушло 11 объектов, 3 из которых в октябре. Часть из их числа ввелась в эксплуатацию, часть приостановила строительство, а оставшаяся часть вовсе осталась лишь на бумаге.

В ситуации значительного снижения интереса со стороны покупателей к объектам долевого строительства в активном предложении остались лишь те объекты, которые находятся на последних стадиях строительства, и те, для которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения – финансовые риски, ложащиеся на застройщика, стали превалировать над выгодами.

Диапазон цен предложения в октябре:

· для класса "В" составил от 1 200 долларов/кв.м до 2 600 долларов/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 680 долларов/кв.м с НДС;

· для класса "С" от 1 200 долларов/кв.м до 1 490 долларов/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 360 долларов/кв.м с НДС.

Разбежка цен в основном вызвана разницей в стадиях строительства, на которых находятся объекты долевого строительства. Однако в октябре было отмечено существенное снижение цен по большинству объектов, что и отразилось на средней цене по классам – по сравнению с сентябрем класс "В" снизился в цене на 7%, класс "С" – на 4%.

Кроме того, помимо "официального" снижения цен, "реальным" покупателям застройщики и уполномоченные ими лица готовы предоставлять дополнительные скидки.

Вторичный рынок офисов

Вторичный рынок офисов продолжает увеличиваться в объемах, а уровень покупательской активности при этом продолжает оставаться низким. Причиной этого выступает не отсутствие интереса к офисам, а лишь все увеличивающаяся переориентация бизнеса на рынок аренды. В то же время снижающиеся арендные ставки уменьшают инвестиционную доходность от приобретения офиса с целью последующей сдачи в аренду.

Увеличение объемов предложения на рынке происходит в частности за счет того, что достаточно много собственников, построивших офисы по схеме долевого строительства с целью последующей сдачи в аренду, по окончанию строительства решили их сразу же продать. Основной причиной подобных сделок можно также назвать снижение доходности от сдаваемых в аренду офисных помещений.

Основной объем сделок, совершаемых на вторичном рынке офисной недвижимости, представлен офисами площадью до 150 кв. м по цене от 1 000долларов /кв.м до 1 500 долларов/кв.м с НДС в зависимости от класса качества.

За 10 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв. м снизился практически на 35% и по итогам октября 2015 года составил 1620 долларов/кв. м и 1 390 долларов/ кв. м с учетом НДС для классов "В" и "С" соответственно. Снижение цен предложения свидетельствует о том, что собственники-продавцы уже понимают тот факт, что в условиях растущего объема предложения для привлечения покупателя необходимо уже изначально устанавливать максимально объективные цены. Если еще несколько месяцев назад некоторые продавцы руководствовались правилом "надбавка в 30% на торг – не так уж и много, а может, кто-то и по такой цене купит", то сейчас их позиция постепенно меняется на противоположную.

Все чаще продавцы выставляют офис на продажу с отметкой "цена договорная", аргументируя это тем, что "на текущем рынке цена должна исходить от покупателя". Желание продать объект велико, но не менее велико желание продать его по максимально возможной для текущих рыночных условий цене.

Реальные сделки с качественными объектами класса "С" совершаются по средней цене кв. м 1100+долларов /-50 с НДС, с объектами класса "В" – 1300+ долларов/-50 с НДС. Исходя из этого, для того чтобы офис был интересен покупателям на стадии изучения рекламного объявления объекта, средняя величина надбавки на торг должна составлять не более 10-15% от реальных цен сделок.

Нередки случаи, когда покупатели, и в частности инвесторы, ориентируются при оценке стоимости конкретного офиса на цены аналогичных офисов, находящихся в активном предложении на рынке. Однако цены предложения и цены, по которым заключаются реальные сделки купли-продажи, могут значительно отличаться. В этой связи в последнее время выросла востребованность таких услуг, предоставляемых риэлтерскими организациями, как определение объективной цены (арендной ставки). В этом случае потенциальный покупатель проводит своего рода "диагностику" офиса перед покупкой, чем страхует себя от финансовых потерь в дальнейшем.

Рынок аренды офисной недвижимости

Рынок аренды офисной недвижимости продолжает увеличиваться в размерах. На начало ноября 2015 года средняя вакантность на рынке бизнес-центров составляет 12%, при этом в активном предложении находится порядка 60 тыс. кв. м офисной недвижимости.

В настоящее время величина предъявляемого спроса со стороны бизнеса значительно меньше объема предложения офисных площадей. Вместе с экономической нестабильностью этот фактор продолжает оказывать давление на уровень арендных ставок и все сильнее обострять конкуренцию среди собственников-арендодателей.

С начала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах г. Минска, рассчитанные по предложению, в среднем снизились на 28%: на 20% по классу "А" до уровня 24 евро/кв.м с учетом НДС, на 29% по классу "В" до уровня 14евро /кв. м с учетом НДС, на 40% по классу "С" до уровня 10евро /кв. м с учетом НДС.

Основной спрос сконцентрирован на офисы площадью до 100 кв.м в ценовом диапазоне 8-12 евро/кв.м с НДС. Наибольшей популярностью пользуются офисы класса "В", как наиболее сбалансированного по критериям "цена-качество". Все чаще арендаторы обращают внимание на бизнес-центры с единым собственником и находящиеся под управлением профессиональной обслуживающей компании. В отличие от класса "С", бизнес-центры класса "В" зачастую отвечают этим требованиям, что значительным образом упрощает для арендаторов решение вопросов попереформатированию арендуемых площадей в ту или иную сторону и, соответственно, эксплуатации офиса.

Актуальная тенденция рынка такова, что в ситуации широкого выбора арендаторы стали значительно более требовательными к офисам. Мало одной лишь низкой цены, не менее важны и качественные характеристики офиса. Кроме того, рынку явно не хватает оригинальных предложений, которые бы позволили арендаторам подчеркнуть имидж своей компании. В качестве предлагаемых в настоящее время подобных предложений можно назвать отдельный лифт для компании, занимающей обособленный от остальных арендаторов офис, располагающийся на нескольких этажах бизнес-центра и т. п. И как показывает практика, за такие реальные бизнес-ценности арендаторы готовы платить цену значительно выше среднерыночной.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости предлагает покупателям торговые площади, как готовые, так и строящиеся.

Рынок долевого строительства торговых площадей разделен на встроенные в жилье торговые помещения и торговые площади, расположенные в торговых центрах. Практически каждый строящийся в настоящее время многоквартирный жилой дом от коммерческих застройщиков предполагает наличие в цокольном или первом этаже торговых помещений.

Средняя площадь встроенных в жилые дома торговых помещений составляет порядка 60-120 кв.м, а средняя цена составляет 1 800-2 100 долларов/кв.м с НДС. Разброс цен на подобные помещения, как, впрочем, и на все объекты торговой недвижимости, зависит от:

· расположения дома;

· наличия и объёма пешеходных потоков;

· размещения помещения в составе жилого дома (выход и окна во двор или на главную улицу, в цоколе или на первом этаже);

· функциональных характеристик помещения (планировочные решения, площадь остекления, количество отдельных входов).

Этой осенью торговые площади предлагаются лишь в двух торговых центрах, в то время как еще в начале года их было в два раза больше. За 10 месяцев текущего года в одном из строящихся торговых центров уже полностью распроданы помещения, а строительство второго приостановлено на неопределенный срок.

До окончания строительства оставшихся на рынке "долевки" торговых центров потенциальным покупателям придется ждать как минимум календарный год. Стоимость строительства кв. м начинается от 2 500 долларов с НДС, возможна рассрочка на период строительства при первоначальном взносе от 20%. За эти деньги покупатель получит выбранное торговое помещение с черновой отделкой, предполагающей лишь подведенную вентиляцию, систему пожаротушения, подвешенный потолок и установленные стеклянные витрины.

Как бы эффектно не выглядели красочные рендеры строящихся торговых центров, покупателям-инвесторам следует принимать во внимание следующие риски:

· большая вероятность увеличения сроков строительства или затягивание открытия торгового центра;

· низкая, но все же вероятность приостановки строительства на неопределенный срок;

· необходимость самостоятельного проведения чистовой отделки;

· необходимость "замораживания" денег на строительство, в то время как в настоящее время на рынке широкий выбор уже готовых торговых помещений.

Актуальные тенденции ценообразования на рынке аренды торговых площадей таковы, что с начала 2015 года средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 30%.

Арендаторы при выборе торгового центра для размещения своей торговой точки в первую очередь обращают внимание на его посещаемость. Именно этот показатель имеет основополагающий вес при принятии решения об аренде. Хорошим уровнем среднедневной посещаемости в настоящее время являются 9 000 человек для ТЦ районного масштаба, 14 000 человек для ТЦ формата fashion и 18 000 и более для крупных торгово-развлекательных центров. Средний уровень арендных ставок в подобных объектах находится на уровне 20 евро/кв.м c НДС для районных ТЦ, 25 евро/кв.м с НДС для ТЦ формата fashion и 30 евро/кв.м с НДС и выше для крупных ТРЦ.

Названные арендные ставки являются усредненными и по каждому конкретному объекту могут отличаться в ту или иную сторону. Кроме того, значительное влияние на величину арендной ставки оказывают следующие факторы:

· площадь арендуемого помещения и его расположение в составе ТЦ;

· группа товаров, представляемая арендатором.

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 1/16/2305
Другие новости по теме:
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна