Загрузка...

Что ожидать на рынке коммерческой недвижимости в следующем году?

29.12.2014 (10:56)

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости замер и ждет дальнейшего развития событий, считают эксперты консалтинговой компании Colliers International

Ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости Беларуси традиционно привязываются к иностранной валюте (евро) и уплачиваются в рублях по курсу Национального банка Беларуси. Однако, по информации Colliers, пока крупные девелоперы во всех сегментах коммерческой недвижимости ставки аренды не поднимали. При том, что курс Национального банка остался стабильным, 30% сбор за покупку валюты фактически уменьшил выручку арендодателей в валютном эквиваленте. В первую очередь, страдают те девелоперы, которые для строительства зданий использовали валютные кредиты. Им приходится покупать валюту для погашения выплат банкам, теряя при этом доходы. Говорить при этом о возникновении проблем по уплатам по кредиту пока рано – как правило, банки кредитуют проекты, обеспечивающие покрытие долга с коэффициентом 1.5, отмечают эксперты Colliers. Хотя, бывают и исключения, особенно в отдельные периоды, на начальных этапах работы объекта, возможно и меньшее обеспечение выплат по кредиту имеющимися доходами от проекта – в этом случае девелоперы могут столкнуться с нехваткой средств для выплат по кредиту, отмечают специалсты компании.

Что же ожидать на рынке коммерческой недвижимости в будущем году? Эксперты Colliers рассматривают три варианта развития событий.

  • Увеличение официального курса Национального банка и последующий рост общего уровня цен без текущих ограничений. Текущий уровень ставок в евро если и снизится, то незначительно (до 10%), возможно замедление развития рынка и увеличение вакантных площадей. Существенного ущерба рынку в данном случае не предвидится.
  • Сохранение текущей ситуации, когда продавцы товаров и услуг населению существенно ограничены в увеличении цен, имеется разница между фактической стоимостью валюты и курсом Национального банка. В этой ситуации ритейл будет нести убытки, девелоперы, особенно имеющие валютные кредиты, будут пытаться поднять цены в рублях, что будет сделать непросто. В результате возможен рост числа проблемных валютных кредитов, обращение взыскание на объекты и проекты, стагнация на рынке коммерческой недвижимости.
  • Иные непредсказуемые ситуации, заставляющие ту или иную сторону (арендатора или арендодателя) нести убытки – тут сложно строить какие-либо прогнозы, по умолчанию собственники и девелоперы будут ждать прояснения ситуации.

Таким образом, при отмене в ближайшие несколько месяцев введённой 30% комиссии финансовые потери не приведут к каким-либо серьезным последствия для рынка. Однако, принятое 19 декабря решение существенно увеличило риски для проектов в Беларуси и нанесло удар по репутации страны в глазах западных инвесторов. Если также принять во внимание активные действия Минтрога в последнее время, можно констатировать, что многие международные торговые операторы озадачены. В частности, вопросы о входе в страну популярных мировых торговых брэндов, могут отодвинуться еще на некоторое время, а белорусам за большинством брэндовых товаров придется ездить за границу.

В качестве сценариев трендов по сегментам коммерческой недвижимости Colliers выделяет  следующие.

Рынок аренды в целом

Вероятно снижение ставок. При этом в существующей ситуации следует выделять ставки номинальные, и реальные, что связано с фактическим образованием параллельных курсов валют. В этом случае номинальные могут сохраниться, но реальные станут ниже в зависимости от фактической стоимости валюты.

Рынок офисной недвижимости

Нивелируется начавшаяся положительная тенденция к снижению доли проектов возводимых путем долевого участия в строительстве: для девелоперов снова станет актуальной проблема очень дорогих кредитов и, соответственно, невозможность продвигать проекты самостоятельно; для прочих участников недвижимость – один из основных видов сбережений, в т.ч. для малого бизнеса, поскольку прочие механизмы, например, фондовый рынок, слабо развит.

Рынок торговой недвижимости

Ждет рост вакантности, и не только из-за роста предложения площадей. После потребительского ажиотажа последней декады декабря в январе-феврале будет «потребительская яма», что при падении товарооборота в проекции на курсовую нестабильность потребует оптимизации размещения магазинов, борьбы за ставки с собственниками. Отсутствие сильных международных торговых брэндов добавит серьезных трудностей девелоперам крупных торговых центров. Однако, принимая во внимание тот факт, что многими международными операторами было принято принципиальное решение о входе в Беларусь, можно все-таки ожидать их прихода, но возможно, сроки сдвинуться.

Рынок складской недвижимости

В отличие от 2011 года, когда рынок складов первым отреагировал на финансовый кризис глобальным ростом вакантности, достигавшим по отдельным объектам 50-70%, в настоящее время данный сегмент окажется более стабильным благодаря произошедшему качественному росту: в период 2012-2014 гг в современных комплексах основными арендаторами стали профессиональные логистические операторы, а они не пойдут на резкий сброс оперируемых площадей. Проблемы могут возникнуть у низкокачественных объектов, а также вырастет срок позиционирования новых объектов, введенных в конце 2014 года и в 2015 году.

Резюмируя тренды на рынке коммерческой недвижимости в целом, специалисты  Colliers отмечают, что в данный момент, девелоперы не будут поднимать ставки аренды за помещения (путем перезаключения договоров или иными средствами). И это создаст дополнительные сложности для ритейлеров, увеличивая их и без того растущие затраты, а также для всех иных арендаторов. Потери от оперирования коммерческой недвижимостью в новых условиях пока несут арендодатели.

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 5/24/3983
Другие новости по теме:
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна