Загрузка...

Рынок коммерческой недвижимости за 10 лет: ценовой пузырь, стагнация и восстановление

15.10.2013 (11:05)
Рынок коммерческой недвижимости показывает устойчивое развитие. После периодов бурного роста, кризисного обвала и последовавшего за ним затишья цена "квадрата" и доходность инвестиций стали более прогнозируемыми.

Причем если еще 10 лет тому назад первую скрипку на рынке играло государство, то сейчас темп задают частные компании. Возросли и требования к объектам: помимо месторасположения и уровня арендных ставок, бизнес стали волновать и другие факторы: от размеров паркинга до наличия кондиционеров и системы контроля доступа.
 
Кроме того, важную роль на рынке стали играть профессиональные игроки в области консалтинга, брокериджа и управления: в текущем году исполняется 10 лет подразделению "ТВОЯ СТОЛИЦА. НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" одной из крупнейших в Беларуси риэлтерских компаний. Руководитель группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА" Владимир Давидович рассказал о последствиях кризиса, ценовых колебаниях и особенностях вложения в офисные и торговые объекты столицы.
 
- Владимир Иванович, что важного произошло на рынке коммерческой недвижимости за последние 10 лет?
 
- Во-первых, рынок сформировался. 10 лет тому назад, когда "ТВОЯ СТОЛИЦА" только начинала развивать это направление, практически все коммерческие площади принадлежали государству, отсутствовало качественное предложение, а спрос был небольшим. Но увидевшие потенциал этого сегмента компании, в числе которых оказались и мы, не прогадали. Сейчас на рынке действуют крупные профессиональные игроки, построены объекты современных форматов.
 
Во-вторых, на порядок увеличился объем предложения. Если общая площадь помещений в аренду в торговых центрах в 2003 году не превосходила 65 тыс. кв.м. а в бизнес-центрах 50 тыс. кв.м., то сейчас на рынке представлено порядка 350 тыс. кв.м торговых и 520 тыс. кв.м. современных офисных площадей. На рынке присутствует более 40 торговых центров и более 70 бизнес-центров. В ближайшие 2-3 года их число вырастет до 70 и 110 соответственно.
 
Кроме того, произошел качественный скачок спроса. Еще несколько лет назад основными критериями для арендаторов и покупателей были район и цена. Сейчас на первый план выходят такие факторы, как наличие единой управляющей компании и эксплуатационные характеристики здания. Также компании стали обращать внимание на транспортную доступность, размеры паркинга, наличие мест для ожидания, информационного табло, кондиционеров, системы контроля доступа, возможность круглосуточной работы и т.д. По сути, бизнес начал соотносить комфорт и время с деньгами, которые зарабатывает.
 
- Какой год был самым тяжелым для рынка коммерческой недвижимости?
 
- Тяжелый период для рынка коммерческой недвижимости наступил после мирового финансово-экономического кризиса. Трудным выдался и 2011 год. На восстановление рынка тогда ушло более года. В целом, рынок за эти годы пережил периоды роста, падения, затишья и девальвации. Все это в определенной степени "закалило" рынок.
 
- Вы говорите, что "встряски" пошли рынку на пользу…
 
- Объясню: до кризиса на рынке присутствовало большое число мелких игроков и предложений с непродуманной концепцией. В результате кризиса часть из них ушла или передумала выходить на рынок. Другие же проекты были скорректированы. То есть два кризиса заставили девелоперов более осторожно подходить к разработке концепции проекта и планированию финансовых потоков. Как результат, сейчас на рынке присутствуют действительно сильные игроки и объекты.
 
Более того, кризис 2008 года случился вовремя. Объекты, обреченные на неудачу, не успели стартовать, благодаря чему сегодня мы не наблюдаем большого числа "долгостроев" и "замороженных" офисных и торговых центров в Минске.
 
- А чем, собственно, уникален белорусский рынок офисной недвижимости?
 
- Одна из его ключевых особенностей – большое число объектов, предлагаемых на условиях долевого строительства. В Европе лишь каждый десятый объект строится несколькими собственниками, тогда как наиболее популярна схема, при которой бизнес-центр возводится одним инвестором с целью последующей сдачи в аренду. В Беларуси же сложилась почти противоположная ситуация: около 65% объектов строится по схеме долевого строительства.
 
В докризисные времена считалось, что эта схема себя изживет, но пока этого не произошло. Достаточно часто даже крупные бизнес-центры, которые сейчас строятся в Минске, распродаются мелким собственникам. При этом спрос на них достаточно большой. Белорусские компании заинтересованы приобретать помещения, которые могли бы арендовать. Ведь тем самым они не только экономят на арендной плате, но и получают возможность заработать на увеличении стоимости недвижимых активов. Тем более что рынок сейчас на стороне владельца: только с начала года офисная недвижимость в Минске подорожала в среднем на 14%.
С другой стороны, если говорить об арендаторах, то они все более пристальное внимание уделяют наличию единой управляющей компании, что подталкивает рынок к развитию в этом направлении.
 
- То есть рынок готов к стратегическим инвесторам, которые способны построить объект самостоятельно и зарабатывать на аренде?
 
- Это ближайшая перспектива. Спрос плавно переходит от "ульев" с множеством мелких собственников к проектам с продуманной концепцией в области не только проектирования, но и управления. Число административных центров в Минске, которые сдаются в аренду единой управляющей компанией, хоть и медленно, но растет.
И хотя многие застройщики еще пытаются на этом сэкономить, все больше серьезных инвесторов задумываются о том, как правильно управлять объектом и создать благоприятные условия для арендаторов. Кстати, именно поэтому мы сейчас создаем управляющую компанию, которая должна предложить рынку эффективную и экономичную модель обслуживания бизнес-центров. 
 
- Какие еще тенденции характерны сейчас для рынка?
 
- Мы наблюдаем большое число предложений по встроенным помещениям в жилых домах: сейчас даже во внутриквартальных многоквартирных домах первый этаж, как правило, отдается под офисы или объекты торговли. Причем эти помещения обычно быстро находят покупателей. 
 
- В последнее время в Минске появилось несколько торгово-развлекательных центров? Но их концепции обычно незамысловаты. Как вы оцениваете уровень развития этого сегмента в столице?
 
- Минск нуждается в организованных по мировым стандартам торгово-развлекательных центрах. Большинство существующих придерживаются стандартной схемы: гипермаркет в качестве якоря, бутики и объекты общественного питания. При этом в городе не представлены интересные, соответствующие европейскому уровню, комплексы, которые бы стали центром притяжения. Например, недостаточно представлена в Минске театрально-концертная и выставочная деятельность, что во многом связано с отсутствием достойных для этого объектов.
 
При этом к девелоперам постепенно приходит понимание: чтобы обеспечить объекту требуемую проходимость, уже недостаточно только гипермаркета и галереи, а нужны дополнительные якоря. Поэтому в перспективе в Минске, по аналогии с соседними странами, будут развиваться мега-центры.
 
- Усложняются проекты – ужесточаются и требования к консультантам и риэлтерам. Чем ответил рынок услуг консалтинга и брокериджа в области коммерческой недвижимости?
 
- Последние 10 лет, с целью опередить изменения на рынке, мы осуществляли "вертикальное" развитие нашего продукта: от риэлтерских услуг в области аренды до услуг консалтинга и пакета программ для инвесторов. Начиналось все с аренды, причем услуги оказывались в основном для арендаторов, которым нужно было подыскать офис или торговый объект, как правило, в зданиях, принадлежащих ГХУ.
 
Затем на рынке появились частные собственники и девелоперы объектов недвижимости И постепенно стали востребованы услуги брокериджа для собственников недвижимости – арендодателей и продавцов. Это был период "go-go" на рынке: спрос был высоким, качественных предложений не хватало, хотя на рынок вышло много девелоперов. При этом цена "метра" в офисных помещениях достигала тыс., в торговых - тыс. И хотя объем предложения начал быстро расти, его качество оставляло желать лучшего: в условиях дефицита игроки уделяли мало внимания тщательной проработке концепции проекта.
 
В 2008 году "грянул" мировой финансовый кризис, и потребность в консультационных услугах экспертов возросла. Нам удалось предупредить развитие рынка, заключив партнерское соглашение с Cushman & Wakefield. Сотрудничество с международной компанией позволило использовать знания и мировой опыт на благо белорусских проектов. Это пока единственный такой альянс на отечественном рынке.
 
- В чем ценность риэлтерских и консалтинговых компаний в сегменте коммерческой недвижимости?
 
- Современное агентство, которое специализируется на коммерческой недвижимости, должно иметь как специалистов по офисной и торговой недвижимости, так и штат аналитиков. Хорошо, если последние занимаются комплексным анализом рынков жилой и коммерческой недвижимости. Это особенно актуально с учетом преобладания на современном рынке многофункциональных, mixed-use комплексов.
 
Отмечу, что сегодня речь все чаще идет не об оказании отдельно взятой услуги, а о комплексной поддержке в реализации проекта. Поэтому мы разработали пакет программ "Партнер", в рамках которого выступаем в качестве партнера на всех этапах проекта: от оценки вариантов инвестирования, разработки концепции и брокериджа до инженерных услуг и участия в финансировании проекта. Для клиентов-инвесторов доступна "инвестиционная карта". Что немаловажно, действует правило "результат превыше всего", при этом доход агентства зависит от успеха инвестора.
 
- И насколько востребованы подобные услуги?
 
- Особенность белорусского рынка – преобладание частного, а не акционерного, капитала. И если акционерные общества в Европе тяготеют к аутсорсингу бизнес-процессов, то белорусские компании в большинстве своем более консервативны и пытаются самостоятельно решать все вопросы, связанные с разработкой и реализацией проекта.
Но и здесь наблюдаются положительные сдвиги: приходит понимание, что комплексная, совместная с аутсорсером, работа позволяет минимизировать расходы и повысить рентабельность инвестиций. Чем раньше такой подход войдет в повседневную практику, тем более успешными будут девелоперские проекты.

Читать полностью:  http://news.tut.by/economics/370383.html
Просмотров сегодня/7 дней/всего: 2/16/4051
Другие новости по теме:

Продажа квартир в Минске, средние цены на 16.07.2018г.

 

за квартиру

за м2

1-комнатные

52 000$

1368$

2-комнатные

69 900$

1300$

3-комнатные

93 700$

1251$

4-комнатные

117 000$

1191$

Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна