Загрузка...

Рынок офисной недвижимости вышел из "спячки"

03.04.2013 (09:55)

Белорусский бизнес переедет в новые офисы

После годичной "передышки" столичные девелоперы планируют более чем удесятерить объем введенных в строй "квадратов". Как это повлияет на стоимость метра? Какие ожидаются ставки аренды?

 Метры изобилия
 
Прошлый год для рынка офисной недвижимости выдался, мягко говоря, провальным. Если изначально девелоперские компании планировали ввести в строй 142 тыс. кв.м., то на выходе вышло в 11 раз меньше – всего 12,5 тыс. "квадратов". В основном застройщики перенесли сроки строительства из-за проблем с финансированием.
 
Но "замораживание" проектов – тупиковый путь. "Мы находим своим партнерам различные решения, которые приносят им максимальный эффект в каждой конкретной ситуации. Но при этом никогда не советуем забрасывать стройку и ожидать лучших времен", – отмечает руководитель проектов по административной недвижимости "ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Наталья Новикова. Мало того, что такой сценарий развития событий лишь увеличит себестоимость объекта, так еще и ценность строения со временем может ощутимо упасть. "Подумайте, кому нужен офис в здании, которое к моменту постройки уже успело устареть – риторически завершает мысль собеседник.
 
"Проблема проектирования, качества строительства и соответствия реальным потребностям рынка для минского рынка офисной недвижимости не нова, – объясняет руководитель проектов по административной недвижимости Наталья Новикова. – Девелопмент в сегменте офисной недвижимости требует профессионального анализа и оперативности принятия решений. Сбои, на каких либо стадиях реализации проектов приводят к затягиванию сроков строительства, а значит и финансовым потерям".
 
Как ожидается, в 2013 году офисные метры должны "посыпаться" на рынок как из рога изобилия. Всего в Минске в текущем году планируют ввести в эксплуатацию около 190 тыс. кв.м. офисной недвижимости, из которых более 60 % будут сдаваться в аренду. Новоселья ожидают более десяти знаковых для Минска бизнес-центров. В 2014 году ожидается, что офисных площадей будет еще больше – порядка 200 тыс. кв.м. А вот с 2015 года активность на рынке офисной недвижимости, вероятно, пойдет на спад: девелоперы введут в строй около 130 тыс. офисных "квадратов".
 
"Квадрат" в цене
 
Открытие большого числа бизнес-центров в столице приведет к усилению конкуренции среди девелоперских компаний. По идее, рынок должен самостоятельно расставить все по своим местам, то есть при преобладании предложения над спросом ответить снижением цен. Цена офисного "квадрата" в бизнес-центрах в 2012 году практически не менялась.
 
Если брать динамику 2012 года, то цена квадратного метра на вторичном рынке в бизнес-центрах колебалась в пределах 5-8%.
 
В тоже время, на привлекательность инвестиций в офисные объекты указывает заметный рост арендных ставок. Только за 1кв. 2013г. аренда "квадрата" в офисах A-класса подорожала на 9,5% (до 33,3 евро), классов "B" и "C" – в среднем на 5% (до 18,5 евро и 16,6 евро соответственно).
 
"Вместе с тем, можно ожидать, что в ближайшие год-два на рынке офисной недвижимости голос арендатора зазвучит с большей силой. В этой связи особое значение для девелоперских компаний приобретает грамотный подход при строительстве, реализации и управлении офисным объектом, – убеждена Наталья Новикова. – Необходимо учесть много факторов, чтобы подобного рода проекты приносили ожидаемый доход".
 
Но пока продуманными до мелочей стратегиями могут похвастаться единичные компании. По оценкам экспертов "ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА", лишь каждый пятый бизнес-центр в Минске строится и реализуется без управленческих и маркетинговых ошибок. "Некоторые девелоперы видят и осознают свои недочеты, но предпочитают работать по старинке. Другие же, напротив, активно адаптируются к условиям рынка. Среди наших партнеров немало успешных девелоперов, которые за время сотрудничества существенно увеличили объемы продаж", – признается эксперт.
 
Без лишней скромности
 
Отсутствие в Беларуси общепризнанных критериев ранжирования офисных объектов по классам оставляет застройщикам свободу для маркетинговых маневров. Как результат, некоторые бизнес-центры нескромно претендуют на А-класс, хотя для этого должны обладать минимум следующими характеристиками: высоким качеством строительства, превосходным техническим обеспечением и коммуникациями, принадлежностью одному собственнику.
 
Непонимание своей целевой аудитории – наиболее распространенная ошибка на рынке девелопмента офисной недвижимости. "Как можно построить достойный внимания офисный объект и рассчитывать на спрос, если не представлять потенциального покупателя или арендатора? – задается вопросом эксперт. – Каждый офисный объект должен иметь свою аудиторию. А чтобы ее определить, необходимо обладать информацией о текущем состоянии спроса и предложения на рынке офисной недвижимости и их тенденциям".
 
Встречаются и сугубо проектные оплошности. Так, в одном из столичных бизнес-центров в радиусе 10 "квадратов" сосредоточено сразу шесть колонн. Найти претендентов на офисное пространство, надо полагать, весьма непросто.
 
Много проблем всплывает в процессе реализации недвижимости. Одна из них - девелопер выставляет на рынок сразу все площади, в результате чего быстро остается без лакомых кусков, а чтобы продать оставшиеся метры вынужден прибегать к дисконтам. Зачастую этим грешат застройщики жилых объектов, для которых нежилые объекты на нижних этажах выступают непрофильными активами. "Подобной ситуации можно избежать при наличии четкой стратегии продаж, реализовывать помещения обдуманно и взвешенно, чтобы одним движением не лишить коммерческой привлекательности остальные помещения", – поясняет руководитель проектов.
 
Еще одна головная боль застройщиков – поиск источников финансирования. Пока кредитные ресурсы остаются для юридических лиц неподъемными, привлечение дольщиков выступает одним из ключевых факторов успеха проекта. "Если грамотно подходить к реализации площадей, то можно существенно снизить потребность в заёмных средствах. Так, применяемые нами технологии продаж на строящихся бизнес-центрах, обеспечивает рост доходов наших партнеров" – подчеркивает Наталья Новикова.
 
Работа над ошибками
 
Многих подводных камней девелоперы сумели бы избежать, проведи они аудит проекта и корректировку маркетинговой стратегии. "По сути, это один из самых эффективных способов поднять цену офисного объекта, увеличить прибыль", – поясняет эксперт.
 
Чтобы решать проблемы в комплексе, девелоперы стали активнее работать с риэлтерскими компаниями, специализирующимися на коммерческой недвижимости. Круг задач таких риэлтерских компаний достаточно широк: привлечение арендаторов на ранних стадиях реализации проекта (за полгода до ввода объекта в эксплуатацию), разработка грамотной ценовой политики и стратегии реализации, проведение маркетинговых исследований, подготовка и проведение маркетинговых мероприятий и т.д.
 
Крупные риэлтерские компании, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, решают эти задачи, так как располагают опытом и обширными базами данных – потенциальных покупателей и арендаторов.
 
При этом риэлтерская компания становится фактически партнером девелопера, поскольку заинтересована в успешной реализации проекта и нацелена на конечный результат.
 
"Специализированная риэлтерская компания может войти в проект на любой стадии. Чем раньше, тем проще найти наиболее выгодные для девелопера решения. Пускать все на самотек не стоит. Ведь лучше обнаружить и устранить проблему на ранних стадиях, чем пытаться сгладить ее последствия" - подчеркнула Наталья Новикова.
Просмотров сегодня/7 дней/всего: 3/17/4662
Другие новости по теме:

Продажа квартир в Минске, средние цены на 19.07.2018г.

 

за квартиру

за м2

1-комнатные

52 000$

1364$

2-комнатные

69 700$

1300$

3-комнатные

94 900$

1256$

4-комнатные

119 000$

1195$

Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна