Загрузка...

Рынок коммерческой недвижимости – итоги 2011 года

25.01.2012 (10:15)

Офисы, склады, торговые точки для субъектов хозяйствования были и остаются инвестициями в собственное будущее.

Но, как и другим категориям рынка недвижимости, коммерческому сегменту в прошлом году пришлось привыкать к переменчивым условиям рынка. Если в начале 2011 года спрос здесь явно превышал предложение, то уже начиная с конца весны его участникам пришлось жить в других реалиях. С какими итогами закончил год рынок коммерческой недвижимости и что ему готовит год нынешний?- выяснял корреспондент газеты "Рэспублiка".

По сведениям аналитического центра агентства недвижимости «Твоя столица», стоимость арендуемого квадратного метра в торговых, торгово-развлекательных и бизнес-центрах в минувшем году падала. Так, в январе 2011-го в торговых центрах и торгово-развлекательных центрах просили за квадрат помещения в среднем € 32 (без учета коммунальных и эксплуатационных расходов), а в ноябре — € 22. То есть цены упали на 31%. Похожая тенденция наблюдалась и при аренде площадей в бизнес-центрах, но здесь свою роль сыграла «классность» помещений. Их условно разделяют на три класса. Например, к классу «А» относятся наиболее престижные и дорогие здания, расположенные в центре города и отвечающие самым высоким требованиям покупателей. К классу «В» — офисные помещения, которые уступают по качеству элитным офисам, но располагаются в удобных и доступных районах города. Что касается класса «С», то чаще всего это офисы, расположенные в старых зданиях, построенных еще во времена Советского Союза, — на заводах или в административных зданиях, где для нужд бизнеса сдаются в аренду помещения. Зачастую здесь отсутствуют парковка и другие элементы инфраструктуры. В январе прошлого года средняя стоимость аренды квадратного метра офисного помещения, если следовать по убыванию классов, была € 30, € 21 и € 17. К ноябрю эти цифры снизились на 17, 19 и 24 % соответственно. В итоге сегодня снять офис в бизнес-центрах класса «А» можно максимум за € 25, в «В» — € 17 и в «С» — € 13.

Что касается сегмента продаж нежилых помещений, то цена 1 квадратного метра строящегося бизнес-центра сегодня идет вверх. А во второй половине прошлого года тенденция была обратной. В августе 2011 года за квадратный метр офисного помещения девелоперы просили $ 2,214 тыс., а в ноябре купить офис в новостройке предлагалось уже максимум за $ 1,901 тыс. А вот в начале года был зафиксирован заметный скачок — переехать в отдаленной перспективе в новый собственный офис стало возможным при условии, если покупатель заплатит $ 1,99 тыс. за квадратный метр.

Стоимость предложений на вторичном рынке бизнес-центров после октября прошлого года резко рванула вверх — сразу почти на $ 300, до $ 2,448 тыс. В то же время после новогодних праздников квадрат «вторички» резко подешевел — на 17 %, до $ 2,081 тыс. А в сегменте продаж «бывших в употреблении» помещений в торговых центрах наблюдается диаметрально противоположная ситуация. Купить место в торговом центре до праздников было возможно по цене $ 3,019 тыс. за квадрат, а в январе — на $ 909, или на 23 % дороже.

В агентствах недвижимости увеличение цен в строящихся центрах и уже функционирующих зданиях объясняют ростом спроса: таким образом некоторые фирмы сохраняли «лишние» рубли от девальвации и инфляции. Чтобы не потерять клиентов, арендодатели уменьшали арендную плату, а те фирмы, которых ставка не устраивала, переезжали из более дорогого «жилья» в менее комфортабельное, отделы съезжались, а некоторые компании и вовсе уходили «в отпуск», покидая насиженные места. Примечательно, что теперь среди пожеланий предпринимателей, подыскивающих себе удобное место для торговли или офиса  вместо наличия парковки все чаще упоминается близость к метро либо хорошее транспортное сообщение. Нарасхват идут офисы небольшой площади, до 30 квадратных метров, рядом с крупными транспортными развязками.

Вместе с тем эксперты отмечают: несмотря на кажущийся рост цен в определенных сегментах коммерческой недвижимости, этот рынок все еще не отошел от кризиса четырехлетней давности. «Должен подчеркнуть одну очень важную для понимания сегодняшнего состояния рынка вещь: кризис здесь начался не в 2011 году, а гораздо раньше — в конце 2008 года. Сейчас мы пожинаем его плоды: затягивание сроков сдачи крупных объектов, отсутствие приемлемого для двухмиллионного города уровня спроса как на первичном, так и на вторичном рынке коммерческой недвижимости. Что касается цен, то они в долларовом эквиваленте, безусловно, упали. По нашей статистике, за последние три года это падение в среднем составило около 45 %, а за 2011 год — около 12 %. На похожую величину уменьшились и ставки арендной платы», — рассказывает первый заместитель генерального директора ООО «Центр торговли и недвижимости «Пакодан» Павел Астапеня.

Отмечает специалист и некоторую нелогичность ситуации на рынке, ведь после снижения цен уровень спроса и количество сделок должны были вырасти. Но, увы, на «вторичке» число последних, наоборот, снизилось почти на 40 % — с 4,717 тыс. в 2010 году до 2,844 тыс. в 2011-м. Здесь уже сказалось влияние весенней девальвации. Примерно на столько же сократилось и число сделок на первичном рынке. Одна из причин этого, как и в других сегментах недвижимости, — необоснованная стоимость квадратного метра.

Несмотря на это, крупные компании не прочь бы заплатить за офис в бизнес-центре класса «А», но таких в белорусской столице насчитывается всего 10 % от общего числа БЦ. Для европейской столицы это непростительно мало. Всего в Минске в прошлом году функционировало около полусотни офисных зданий. И в первом полугодии 2011-го на каждого жителя столицы приходилось по 64 квадратных метра современных торговых площадей — в 3 раза больше, чем в 2006 году, но при этом в 4—4,5 раза меньше, чем в Европе. Наращивать объемы квадратных метров площадей помешали экономические сложности. В риэлтерских агентствах говорят, что сдача многих объектов коммерческой недвижимости в большинстве случаев задерживается.

Ожидается, что в нынешнем году в Минске должны появиться три крупных бизнес-центра и один торговый. Но это число слишком мало, чтобы существенно изменить ситуацию в сегменте офисной и торговой недвижимости. «На мой взгляд, с учетом нынешнего положения рынка и экономики нас ожидает падение цен на 5—7 % от текущего уровня и снижение количества сделок еще на 8—10 %», — прогнозирует Павел Астапеня.

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 2/13/4942
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна