Загрузка...

Кризис загородной недвижимости – что делать, если не продается?

20.06.2018 (09:59)

Дачи и коттеджи – сложно продать, но можно сдать

что делать, если не продается недвижимость загородом

Существует мнение, что наступление летнего сезона активизирует покупателей загородной недвижимости, благодаря чему можно рассчитывать на более высокую цену продажи. Но эксперты придерживаются иного мнения - спрос на дачи и дома присутствует круглогодично, однако цены с каждым годом постепенно снижаются. Вдобавок появилась еще одна тенденция - приверженцы загородного времяпровождения все больше стараются арендовать, чем приобретать в собственность.

Распространенное мнение о том, что с наступлением теплой поры, вероятность продать свою дачу или коттедж существенно увеличивается, а значит можно и поднять цену – корректируется действительностью. Начиная с 2009 г. цены на загородную недвижимость постепенно, но все же снижаются.

- Какие-либо средние цены на дачи, коттеджи и дома, вывести не представляется возможным. Даже исходя из их площади или расстояния от МКАД, - рассказывает начальник отдела «Дома.Дачи.Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. - В отличие от квартир в городе, каждый из загородных объектов гораздо более уникален и на его цену влияет гораздо больше факторов.

Взять хотя бы местоположение - разница в цене двух сравнимых по качеству, площади и расстоянию от МКАД объектов может быть весьма существенной из-за направления, подъездных путей, транспортной доступности, окружения и т.п.

Или, например, проект дома – пусть количество этажей и площадь у разных домов совпадают, но в каждом случае планировка своя. И в каких-то случаях она рациональна и удобна, а в каких-то владельцу приходится просто мириться с тем, что есть. Но поскольку выбор объектов сейчас велик - покупатель несомненно примет решение в пользу более подходящего объекта. В такой ситуации собственнику придется либо формировать цену с учетом требований рынка, либо делать процесс продажи вечным, без какой-либо надежды на решение своего вопроса.

По мнению Елены Акулич, при определении возможной стоимости загородного объекта не работает механизм «посмотреть, почем другие выставили» - в каждом конкретном случае цена может быть, как выше, так и ниже, чем та, которая была заявлена другими продавцами. Кроме того, следует учитывать тот факт, что в продаже достаточно объектов, которые по заявленной цене уже не первый год ищут своего покупателя.

- Долгий срок экспозиции объектов на рынке обусловлен текущей конъюнктурой рынка. Уже который год многие продавцы загородной недвижимости сталкиваются с тем, что предлагаемые покупателями цены значительно ниже себестоимости строительства подобного нового объекта. Причина этой ситуации в том, что кризисы 2000-х годов существенно снизили покупательскую способность наших соотечественников, а широкий выбор поддерживает ценовую конкуренцию между продавцами. Кроме того, некоторые покупатели стали задаваться вопросом, зачем им вкладывать большие деньги в покупку загородного объекта, а затем тратить средства на его обслуживание и поддержание в хорошем состоянии, когда необходимость в нем только 3-4 месяца в году? Гораздо проще на теплые месяцы снять его в аренду.

Эксперт «Твоей столицы» советует не спорить с рынком, поскольку цены на нем формируются автономно, а постараться приспособиться к сложившейся ситуации и решить вопрос максимально выгодным для себя способом.

- Уже недостаточно просто подать объявление о продаже и ждать звонков. Нужно самим выходить на потенциальных покупателей и уже после осмотра вести диалог о стоимости. Как показывает практика нашей работы, такой подход дает хорошие результаты – благодаря активной работе с потенциальными покупателями, порядка 60% наших сделок совершается в течение месяца.

Немаловажное значение имеет правильно определенная стоимость – при ее формировании следует ориентироваться не на цены предложения, которые являются лишь выражением желаний продавцов, а на цены совершенных сделок – именно они иллюстрируют реальный порядок цен. Ну а если текущие цены сделок совсем не устраивают и по желаемой стоимости объект долго не продается, то можно поступить, как и другие продавцы - пока объект находится в продаже, сдавать его в аренду.

Чтобы узнать, на что можно рассчитывать собственникам при сдаче в аренду дачи или коттеджа, а также узнать запросы арендаторов, мы обратились к начальнику отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарите Почицкой.

- В зависимости от периода востребованности в аренду, дома, дачи и коттеджи условно можно разделить на две группы: объекты первой арендуются только в теплое время года, а второй группы – для круглогодичного проживания, как альтернатива квартире в городе.

Как и в случае с куплей-продажей, стоимость аренды на загородную недвижимость зависит от многих факторов. Минимальный порог стоимости можно очертить в пределах порядка 100 USD в месяц, без учета электроэнергии.

Поскольку объект арендуется на все лето, то за эти деньги арендаторы ожидают увидеть, как минимум аккуратное строение, где можно сформировать уютную обстановку и отдохнуть. Это может быть деревянная дача до 50 км. от МКАД. Особых изысков не требуется – достаточно печного отопления, «удобства» скорее всего будут на улице, а горячая вода в лучшем случае из проточного бойлера.

Стоимость аренды будет увеличиваться при приближении к Минску и/или увеличении качества. Например, стоимость аренды капитальной дачи (кирпичной, блочной) в пределах 40 километровой зоны от МКАД со всеми удобствами (санузел внутри дома, газ, интернет и участок до 10 соток) уже может достигать 300-400 USD/мес.

Есть категория арендаторов, кто вместо отдыха на море предпочитает на лето сменить местожительство. Ими востребованы комфортабельные коттеджи в пределах 20 км. от МКАД: газифицированные, с оптоволоконным интернетом, кондиционированием, возможно саунами и т.п. Располагаться они должны не в дачных кооперативах, а в коттеджных поселках. Важен комфорт проживания и удобство подъездных путей, поскольку ежедневно арендаторы буду ездить на работу и обратно. Стоимость аренды подобных коттеджей может начинаться от 500 USD и достигать 1 000 USD в месяц.

Чтобы рассчитывать на стоимость аренды в 1 000 USD и более, необходимо чтобы объект отвечал самым притязательным требованиям арендаторов, как по техническому наполнению, так и по местоположению. Подобные коттеджи зачастую арендуются для глав дипломатических представительств. Примерная площадь 200-500 кв. м. Наиболее дорогие стоимости характерны для коттеджей в Дроздах - порядка 2 500-5 000 USD/мес. А, например, в Боровлянах и Дроздово можно найти из 1 500 USD/мес. Подобные коттеджи предлагаются и в Минске – в районе за Национальной библиотекой стоимости находятся на уровне 1 500-3 000 USD/мес., немного дешевле в Зацени. Но опять же – все зависит от коттеджа и его качества.

Как мы разобрались, продать загородный дом, дачу или комфортабельный коттедж вполне реально и за месяц, если активно предлагать свой объект рынку и ориентироваться на цены сделок. А если же идти на уступки по цене нет возможности или желания, то можно параллельно поиску покупателей, получать от объекта рентный доход. При всем этом важно внимательно выбирать арендаторов и грамотно составлять договор аренды, чтобы обезопасить и подстраховать себя от возможных форс-мажорных случаев.

Просмотров сегодня/7 дней/всего: 9/89/1991
Главная Продажа Аренда Новостройки Новости О нас
© ПРО Недвижимость, 2009-2018 При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна